忘れていませんか？建物の健康診断「定期報告」の重要性と信頼できる有資格者の選び方

更新日：1 日前

「役所から定期報告の案内が届いたが、何をすればいいのか分からない」「うちは古い建物だけど、通知が来ないから点検しなくて大丈夫だろう」

建物の所有者・管理者様からよくいただくご相談です。

しかし、建物は毎日休むことなく稼働し、私たちが気づかないうちに確実に経年劣化が進んでいます。人の健康診断と同じように、建物も定期的な「診察」が法律で義務付けられています。

本記事では、建築基準法第12条に基づく「定期報告制度」の全体像と、見落としがちな注意点、そして信頼できる調査者の選び方について、詳しく解説します。

定期報告とは

人間が年齢とともに健康診断で不調を見つけるように、建物も新築時が最も性能が高く、その後は少しずつ劣化していきます。

これらは日常的には目立たない不具合ですが、地震や火災などの災害が発生した際、被害の大きさを決定づける極めて重要なポイントです。

不特定多数の人が利用する「特定建築物（病院、高齢者施設、商業施設、マンション等）」において、これら建物の状態を定期的に調査・報告し、安全な状態を維持することを定めたのが「定期報告制度」です。

建築基準法第12条第1項及び第3項に定められた定期報告制度は、特定建築物の所有者・管理者が、所在する都道府県、または特定行政庁に決められた時期に報告をしなければなりません。

オーナー様からよくいただくご質問に、「役所から案内（通知）が届いていないから、うちは対象外ではないか？」というものがあります。しかし、ここに大きな落とし穴があります。

特定建築物の報告義務は、自治体が定める「用途」と「規模」に該当した時点で法律上自動的に発生します。

通知が届かない理由：建物の用途変更が役所の名簿に反映されていない、送付先の変更、あるいは単純な送付漏れなどもあります。
そもそも、神奈川県管轄のように通知を発行しない自治体もありますので注意が必要です。
所有者の責任： 建築基準法では、通知の有無に関わらず、所有者・管理者が自ら期間内に報告を行う責任があると定められています。
「案内が来ないから」と放置していると、知らぬ間に法令違反状態になってしまうリスクがあるのです。

定期報告は、建物のあらゆる側面をカバーするために以下の4つに分類されます。

特定建築物定期調査（建物全体の健康状態）： 屋上防水、外壁タイルの剥離、避難経路の障害物確認など。特に「10年ごとの全面打診調査」は事故防止の要です。
建築設備定期検査（生命線の維持）： 機械換気、機械排煙、非常用の照明装置など。令和7年（2025年）7月の告示改正により、調査と検査の合理化が進んでいます。
防火設備定期検査（延焼防止の要）： 火災時に作動する防火扉、シャッター等の動作確認。
昇降機等定期検査（移動の安全）： エレベーター、エスカレーター、小荷物専用昇降機の安全性確認。

　　　　　　　　　　　　　　調査時の写真　損傷した外壁

定期報告の調査や検査は、一級建築士、二級建築士、または特定の調査員資格を持つ有資格者が行うことが建築基準法で定められています。

しかし、同じ有資格者であっても、これまでの経歴や得意分野は人によって千差万別です。

定期報告の役割は、単にチェックリストを埋めることではありません。発見された不具合に対して、「建物の安全性にどのような影響を及ぼすか」を多角的に考察し、適切に判定することにあります。

現状の記録に留まる場合： 指摘事項の報告のみが行われ、その後の維持管理への反映は所有者様自身に委ねられます。
建築知識に基づいた助言がある場合： 不具合の原因や緊急度について、建築基準法や構造の観点から説明を受けることで、所有者様が「いつ、どのような修繕を行うべきか」の判断材料を得やすくなります。